Информационное письмо о применении постановления Администрации города Омска от 8 ноября 2013 года № 1317-п «О плате за содержание и ремонт жилого помещения»

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации органы местного самоуправления устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а также для собственников помещений в многоквартирном доме, которые на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В рамках предоставленных полномочий принято постановление Администрации города Омска от 8 ноября 2013 года № 1317-п «О плате за содержание и ремонт жилого помещения» (далее — постановление № 1317-п) на 2014 год.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный постановлением № 1317-п, рассчитан с учётом минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 (далее — постановление № 290).

Постановлением № 290 определено, что минимальный перечень услуг и работ в обязательном порядке применяется в случае заключения договора управления или договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный постановлением № 1317-п, рассчитан в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации с учётом возмещения расходов на управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества.

Расходы на управление приняты на уровне 20% от расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества. Стандарты управления многоквартирным домом, т. е. мероприятия, которые должна осуществлять управляющая организация в целях управления многоквартирным домом, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416.

Расходы на содержание общего имущества рассчитаны в соответствии с действующими нормативными актами по эксплуатации жилищного фонда, нормированию трудовых и материальных ресурсов. Стоимость услуг по содержанию общего имущества включает в себя расходы на заработную плату работников, непосредственно оказывающих услугу, отчисления во внебюджетные фонды с начисленной заработной платы (Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования, страховые взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний), расходы на материалы и инвентарь, налог на добавленную стоимость (далее — НДС).

В приложении к настоящему информационному письму представлена информация о перечне и периодичности выполнения работ и оказания услуг, использованная при расчёте размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленного постановлением № 1317-п (основание — Постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», «Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда», утверждённые Приказом Госстроя России от 9 декабря 1999 года № 139, санитарные правила и требования по содержанию жилищного фонда).

Расходы на текущий ремонт увеличены по сравнению с 2013 годом на индекс потребительских цен на услуги ЖКХ по данным Минэкономиразвития России на 2014 год — 107,2%. Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утверждёнными приказом Госстроя России от 28 декабря 2000 года, определено, что расходы на текущий ремонт состоят из расходов на заработную плату работников, выполняющих текущий ремонт, отчислений во внебюджетные фонды от заработной платы, стоимости материалов, транспортных расходов.

Как было указано выше, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный постановлением № 1317-п, рассчитан на основании минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённого постановлением № 290. В структуру платы включены следующие расходы.

По строке 2.1.1 отражены расходы на услуги по проверке управляющей организацией технического состояния фундаментов, подвалов, стен, перекрытий, балок, ригелей, лестниц, крыш, выявление нарушений эксплуатационных качеств несущих и ненесущих конструкций, нарушений отделки фасадов, внутренней отделки многоквартирных домов, проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, работоспособности фурнитуры в помещениях, относящихся к общему имуществу.

Расходы на работы по очистке кровли от снега и скалывание сосулек отражены отдельно в строке 2.1.2.

По строке 2.2.2 отражены расходы на техническое обслуживание инженерных систем, в том числе:

• обследование систем вентиляции (для домов с системами дымоудаления дополнительно включены расходы на обслуживание таких систем);
• проведение общих и частичных осмотров систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
• подготовку системы отопления к сезонной эксплуатации (испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления, проведение пробных пусконаладочных работ, удаление воздуха из системы отопления, промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений);
• осмотр линий электрических сетей и оборудования, проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов, проверка изоляции электропроводки и её укрепление.

Отдельной строкой 2.2.3 выделены расходы на обслуживание механического или полуавтоматического общедомового прибора учёта тепловой энергии. В связи с тем, что в городе Омске количество установленных в многоквартирных домах автоматических общедомовых приборов учёта тепловой энергии незначительно, а стоимость их обслуживания намного больше, расчёт стоимости обслуживания общедомовых приборов учёта произведен без учёта автоматических приборов учёта.

По строке 2.2.4 отражены расходы на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования (далее — ВДГО). В связи с изменением действующего законодательства в части содержания ВДГО расходы на техническое обслуживание ВДГО на 2014 год сохранены на уровне прошлого года.

По строке 2.2.5 отражены расходы на комплексное обслуживание лифта, рассчитанные исходя из средней стоимости данной услуги, сложившейся в городе Омске. Услуга по комплексному обслуживанию лифта не относится к регулируемым видам деятельности, стоимость обслуживания лифта, перечень выполняемых работ определяются договором, заключённым управляющей организацией со специализированной организацией по обслуживанию лифтов.

В целях выполнения требований Федерального закона от 27 июля 2010 года № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» в структуру платы включены расходы на страхование лифтов. Данные расходы отражены по строке 2.2.6.

По результатам проведенной проверки конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования многоквартирного дома составляется акт обследования технического состояния многоквартирного дома. Данный акт представляется управляющей организацией по требованию собственников помещений в целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ в отношении общего имущества многоквартирного дома.

При выявлении повреждений и нарушений конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования должен быть разработан план восстановительных работ. Восстановительные работы проводятся по согласованию с собственниками помещений в многоквартирном доме за счёт отчислений на текущий ремонт общего имущества, указанных в строке 3.

В разделе 2.3 структуры платы приведены работы и услуги по содержанию иного общего имущества многоквартирного дома.

По строке 2.3.1 отражены расходы на влажное подметание и мытьё лестничных площадок и маршей.

В соответствии с требованиями постановления № 290 в структуру платы включены услуги по влажной протирке подоконников, перил, дверей, мытьё окон, работы по обеспечению требований пожарной безопасности, отдельной строкой выделена услуга по уборке и выкашиванию газонов.

В связи с тем, что услуги по вывозу бытовых отходов, как правило, оказывают разные организации, в структуре платы отдельно отражена стоимость услуг по вывозу твёрдых бытовых отходов, вывозу крупногабаритного мусора, организации мест накопления отработанных ртутьсодержащих ламп и их передаче в специализированные организации. Расходы на вывоз строительного мусора в плате не учтены, т. к. он не относится к бытовым отходам.

Необходимо отметить, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения рассчитан в среднем по городу Омску. Состав общего имущества указывается в договоре управления (договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества). Если в доме имеются и включены в состав общего имущества печи, камины, индивидуальные тепловые пункты, коллекторы, антенны, домофоны, то расходы на их содержание должны быть дополнительно включены в плату за содержание и ремонт жилого помещения.

Перечень и периодичность выполнения работ, оказания услуг, использованные для расчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленного постановлением Администрации города Омска от 8 ноября 2013 года № 1317-п «О плате за содержание и ремонт жилого помещения»

Дополнение к информационному письму о применении постановления Администрации города Омска от 8 ноября 2013 года № 1317-п «О плате за содержание и ремонт жилого помещения»

1. В связи с поступающими запросами об уплате налогов управляющими организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения, в дополнение к информационному письму департамента городской экономической политики Администрации города Омска от 13 ноября 2013 года № Ис-ДГЭП/1308 о применении постановления Администрации города Омска от 8 ноября 2013 года № 1317-п «О плате за содержание и ремонт жилого помещения» сообщаем следующее.

В письме Министерства финансов Российской Федерации от 18 февраля 2013 года № 03-07-14/11 дано следующее разъяснение. Согласно пункту 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Налоговый кодекс) организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее — НДС). В связи с этим при реализации населению услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества по тарифам, утвержденным органом местного самоуправления с учетом НДС, управляющие организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, НДС уплачивать в бюджет не должны.

В то же время управляющие организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, уплачивают соответствующий налог. На основании статьи 346.20 Налогового кодекса такие налогоплательщики самостоятельно выбирают объект налогообложения из следующих вариантов.

При выборе в качестве объекта налогообложения доходов, налоговая ставка устанавливается в размере 6%.

Если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка устанавливается в размере 15%. При этом минимальный размер налога не должен быть менее 1% от данного объекта налогообложения.

2. В связи с поступающими запросами о расходах на обслуживание общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов, в дополнение к информационному письму департамента городской экономической политики Администрации города Омска от 13 ноября 2013 года № Ис-ДГЭП/1308 о применении постановления Администрации города Омска от 8 ноября 2013 года № 1317-п «О плате за содержание и ремонт жилого помещения» сообщаем следующее.

Обслуживание общедомовых приборов учета, как правило, осуществляется специализированными организациями. Техническое обслуживание общедомовых приборов учета может включать в себя следующие работы: визуальный осмотр с целью выявления отсутствия механических повреждений, наличия и целостности пломб; проверка надежности механических и электрических соединений, наличия напряжения питания; снятие показаний и запись их в журнал; анализ результатов измерений, анализ ошибок и определение причин их возникновения; протирка от пыли; проверка наличия масла в защитных гильзах термопреобразователей и его доливка для восполнения потерь от высыхания; проведение промывки проточной части расходомеров; очистка фильтров от отложений, песка и окалины с разборкой и ревизией и другие работы.

При наличии систем диспетчеризации (АСКУЭ) выполняются работы по комплексному техническому сопровождению данных систем.

Кроме того, по истечении межповерочного интервала выполняются поверки общедомовых приборов учета.

Стоимость обслуживания общедомовых приборов учета для жителей разных многоквартирных домов может значительно отличаться. Стоимость обслуживания зависит от сложности и объема работ, а также от общей площади жилых помещений данного дома. Чем больше многоквартирный дом, тем дешевле обслуживание общедомового прибора учета.

В плате за содержание и ремонт жилого помещения, установленной постановлением Администрации города Омска от 8 ноября 2013 года № 1317-п «О плате за содержание и ремонт жилого помещения» (далее – постановление № 1317-п) учтены только расходы на обслуживание механического или полуавтоматического общедомового прибора учета тепловой энергии. Это обусловлено тем, что в многоквартирных домах установлены в основном именно такие приборы учета тепловой энергии.

В связи с тем, что услуги по содержанию общедомовых приборов учета холодной воды и электрической энергии в основном оказываются ресурсоснабжающими организациями самостоятельно, в расчет платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленной постановлением № 1317-п, расходы на данные услуги не включены.

Напоминаем, что в соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на общем собрании с учетом предложений управляющей организации. Таким образом, предложения о проведении технического обслуживания или поверки общедомовых приборов учета, подготовленные управляющей организацией исходя из условий заключенных договоров, должны быть рассмотрены и утверждены собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании.

В случае применения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленного постановлением № 1317-п, при наличии в многоквартирном доме общедомовых приборов учета, обслуживание или поверка которых требуют дополнительных расходов, данные расходы осуществляются за счет других статей расходов.

3. В связи с поступающими запросами о причинах значительного снижения отдельными организациями размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, взимаемой с собственников помещений в многоквартирном доме, в дополнение к информационному письму департамента городской экономической политики Администрации города Омска от 13 ноября 2013 года № Ис-ДГЭП/1308 о применении постановления Администрации города Омска от 8 ноября 2013 года № 1317-п «О плате за содержание и ремонт жилого помещения» сообщаем следующее.

Статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) определено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290.

На основании данного минимального перечня, а также с учетом утвержденных норм труда и нормативов расхода материальных ресурсов, с учетом налоговых и неналоговых обязательных платежей произведен расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленного постановлением Администрации города Омска от 8 ноября 2013 года № 1317-п «О плате за содержание и ремонт жилого помещения» (далее — постановление № 1317-п). Размер платы рассчитан в среднем по городу Омску и дифференцирован для домов с разной степенью благоустройства.

Таким образом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный постановлением № 1317-п, учитывает требования действующего законодательства в части включения минимально необходимых затрат в стоимость услуг и работ, а также обеспечивает содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В то же время на территории города Омска появляются организации, предлагающие жильцам обслуживание общего имущества за плату, которая значительно ниже установленной постановлением № 1317-п.

При этом жильцам необходимо понимать, за счет чего такими организациями снижен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Прежде всего, это неуплата налогов в бюджет и взносов во внебюджетные фонды. В соответствии с действующим законодательством неуплата организациями установленных налогов и взносов влечет наказание от штрафов до уголовной ответственности. С работниками, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества (дворник, слесарь, кровельщик и т.д.) не заключаются договоры (трудовой или гражданско-правовой), соответственно такие работники лишаются социальных гарантий: выплат в случае болезни, начисления пенсии в будущем.

Отдельные организации предлагают жильцам не перечислять плату за содержание и ремонт жилого помещения через банк или почту, а платить наличными. При этом жильцам необходимо понимать, что проконтролировать, сколько денег от жильцов поступило и куда эти деньги были направлены, в этом случае практически невозможно.

В случае выбора способа непосредственного управления Жилищный кодекс предусматривает заключение договора оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией, которая несет ответственность за содержание общего имущества. Собственники помещений вправе вступить в какую-либо некоммерческую организацию, но членство в некоммерческой организации не освобождает жильцов от обязанности реализовать выбранный способ непосредственного управления многоквартирным домом, т.е. заключить договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией. Если такой договор не заключен, то многоквартирный дом будет выставлен на открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным многоквартирным домом. По результатам открытого конкурса будет заключен договор управления многоквартирным домом и установлен соответствующий размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с порядком проведения открытого конкурса, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75, мнение жильцов о размере платы в данном случае не учитывается.

Собственникам помещений в многоквартирных домах нужно быть внимательными, когда организации, использующие приемы недобросовестной конкуренции, предлагают обслуживать многоквартирные дома за небольшую плату.

Директор департамента
городской экономической политики
Администрации города Омска
Г. С. Айтхожина